Ce acte sunt necesare pentru cumpărarea unui teren? Ghid complet 2026

Cumpărarea unui teren este una dintre cele mai importante decizii financiare pe care le poți lua. Spre deosebire de un apartament, un teren vine cu un set specific de verificări și documente, iar o greșeală poate costa ani de procese sau bani pierduți definitiv.

Acest ghid acoperă tot ce trebuie să știi în 2026: ce documente ceri de la vânzător, ce pregătești tu ca și cumpărător, cum arată procesul pas cu pas și ce costuri implică o tranzacție corectă.

Documente necesare de la vânzător

1. Actul de proprietate

Primul document pe care îl ceri este cel care dovedește cum a intrat vânzătorul în posesia terenului. Poate fi:

• contract de vânzare-cumpărare anterior,

• certificat de moștenitor,

• sentință judecătorească definitivă,

• titlu de proprietate emis în baza legilor fondului funciar.

Verifică cu atenție că numele din actul de proprietate corespunde cu persoana care vrea să îți vândă terenul și cu proprietarul din cartea funciară.

2. Extrasul de carte funciară de informare

Acesta este documentul esențial pe care nu ai voie să îl sari. Extrasul de carte funciară îți arată situația juridică actuală a terenului: cine este proprietarul tabular, care este suprafața înregistrată, dacă există ipoteci, interdicții de înstrăinare sau litigii în curs.

Nu contează ce îți spune vânzătorul verbal. Cartea funciară este singurul document care reflectă realitatea juridică a imobilului.

Extrasul de informare se poate obține rapid și online, fără cont ANCPI, de pe extrasul.ro — introduci numărul de carte funciară, datele de contact și plătești online. Primești documentul pe email în aproximativ 10 minute. Costul este de 59 RON cu TVA inclus.

3. Certificatul de atestare fiscală

Emis de primăria pe raza căreia se află terenul, certificatul fiscal confirmă că vânzătorul nu are datorii la taxele și impozitele locale pentru acel imobil. Fără el, notarul nu va autentifica actul de vânzare-cumpărare.

Certificatul fiscal are o valabilitate limitată — de regulă 30 de zile — și trebuie să fie valabil la data semnării la notar. Cere-l cât mai aproape de data tranzacției.

4. Documentația cadastrală

Terenul trebuie să aibă cadastru înregistrat la ANCPI pentru a putea fi tranzacționat. Documentația cadastrală include planul de amplasament și delimitare, cu coordonatele GPS ale limitelor terenului.

Verifică că suprafața din documentația cadastrală corespunde cu cea din cartea funciară și cu cea din anunțul de vânzare. Orice diferență trebuie clarificată înainte de semnare.

5. Certificatul de urbanism

Nu este obligatoriu la momentul vânzării, dar este esențial dacă intenționezi să construiești. Certificatul de urbanism îți arată:

• dacă terenul este intravilan sau extravilan,

• ce poți construi pe el (destinație, regim de înălțime, procent de ocupare),

• ce retrageri și restricții urbanistice se aplică,

• dacă există servituți sau zone de protecție.

Un teren care pare perfect poate fi neconstruibil sau poate permite doar o construcție mult mai mică decât îți dorești. Verifică înainte, nu după.

Documente necesare de la cumpărător

1. Act de identitate

Carte de identitate sau pașaport valabil. Dacă actul expiră în curând, reînnoiește-l înainte de data tranzacției.

2. Certificat de căsătorie

Dacă ești căsătorit, soțul sau soția trebuie să fie prezent la notar sau să dea un acord notarial în prealabil. Terenul cumpărat în timpul căsătoriei devine bun comun, iar notarul nu va autentifica actul fără acordul ambilor soți.

3. Certificat de atestare fiscală de la cumpărător

Începând cu modificările legislative recente, și cumpărătorul trebuie să prezinte un certificat de atestare fiscală emis de Direcția de Impozite și Taxe Locale (DITL) de la domiciliul său. Documentul confirmă că cumpărătorul nu are datorii restante la bugetul local și este solicitat de notar la momentul autentificării actului de vânzare-cumpărare. Certificatul se obține de la primăria de domiciliu și are o valabilitate limitată, de regulă 30 de zile, deci solicită-l cât mai aproape de data programată la notar.

Procesul de cumpărare pas cu pas

Pasul 1 — Verificarea terenului

Primul lucru pe care îl faci este să soliciți extrasul de carte funciară și să verifici proprietarul, suprafața și eventualele sarcini. Vizitează terenul fizic și compară limitele cu planul cadastral. Verifică accesul la drum și la utilități.

Pasul 2 — Negocierea și antecontractul

Odată ce ai verificat documentele și ești mulțumit, poți semna un antecontract care fixează prețul, termenul și condițiile tranzacției.

Atenție importantă: antecontractul semnat sub semnătură privată (fără notar) nu poate fi înscris în cartea funciară și nu îți oferă protecție față de un vânzător de rea-credință care ar putea vinde terenul altcuiva între timp. Recomandarea este să semnezi antecontractul la notar, astfel încât să poată fi notat în cartea funciară și să fie opozabil terților.

Pasul 3 — Obținerea documentelor finale

Vânzătorul obține certificatul fiscal valabil. Notarul solicită extrasul de carte funciară pentru autentificare — acesta este diferit de extrasul de informare și este obținut direct de notar. Acest extras blochează temporar orice altă tranzacție pe teren pentru 5 zile lucrătoare (nu 10, cum se credea anterior).

Pasul 4 — Semnarea la notar

Contractul de vânzare-cumpărare se autentifică la notarul public. Ambele părți semnează, se achită prețul sau partea din preț stabilită de comun acord și se predă terenul. Notarul verifică identitatea părților, valabilitatea documentelor și legalitatea tranzacției.

Pasul 5 — Înscrierea în cartea funciară

Notarul trimite actul la OCPI pentru înscrierea noului proprietar în cartea funciară. Din acest moment, ești proprietar tabular și dreptul tău de proprietate este opozabil tuturor.

Costuri asociate tranzacției

Onorariul notarial

Variază în funcție de valoarea tranzacției și de notarul ales. Pentru terenuri cu valori între 20.000 și 100.000 de lei, onorariul notarial se situează de regulă între 1500 lei și 4.000 de lei, dar poate fi mai mare pentru tranzacții de valoare ridicată.

Impozitul pe transferul proprietății

În 2026, impozitul pe transferul dreptului de proprietate se calculează astfel:

• 1% din valoarea tranzacției pentru imobilele deținute de vânzător mai mult de 3 ani;

• 3% din valoarea tranzacției pentru imobilele deținute mai puțin de 3 ani.

Baza de calcul este valoarea declarată în contract, dar nu mai puțin decât valoarea din grila notarială stabilită de Camera Notarilor. Impozitul este în sarcina vânzătorului și se reține și virează de notar.

Taxa de intabulare

Taxa OCPI pentru înscrierea noului proprietar în cartea funciară. Scutirea de taxă de intabulare se aplică exclusiv pentru prima unitate locativă (apartament sau casă), nu pentru terenuri. Pentru terenuri, taxa se achită integral.

Costul extrasului de carte funciară

Un extras de informare obținut online prin extrasul.ro costă 59 RON cu TVA inclus și se primește pe email în aproximativ 10 minute, fără cont ANCPI și fără formulare complicate.

Greșeli frecvente de evitat

• Cumpărarea fără extras de carte funciară — Nu știi dacă vânzătorul este proprietarul real sau dacă terenul are sarcini. Este cea mai costisitoare greșeală posibilă.

• Antecontract sub semnătură privată fără notare în CF — Te expui riscului ca vânzătorul să vândă terenul altcuiva înainte de semnarea actului final.

• Ignorarea certificatului de urbanism — Poți cumpăra un teren pe care nu ai voie să construiești ce îți dorești sau deloc.

• Confuzia între intravilan și extravilan — Terenul extravilan are restricții severe de construcție. Verifică înainte, nu după.

• Neglijarea accesului la drum — Un teren fără acces la drum public pierde semnificativ din valoare și poate fi practic inutilizabil.

• Neconcordanța suprafețelor — Dacă suprafața din anunț, din cadastru și din cartea funciară diferă, cere lămuriri înainte de orice avans.

De ce să alegi terenuriinrate.com

La terenuriinrate.com ne ocupăm de toată documentația necesară înainte ca tu să ajungi la notar. Fiecare lot disponibil are:

• cadastru înregistrat și carte funciară curată,

• acces la drum,

• utilități disponibile în zonă,

• acte pregătite complet.

Contractul se semnează la notar, iar tu trebuie doar să alegi lotul și să te prezinți la semnare.

Pentru verificarea oricărui teren din România, recomandăm să soliciți un extras de carte funciară de informare pe extrasul.ro — rapid, complet digital, fără cont ANCPI, 59 RON cu TVA inclus.